Legal & Tax Alerts

Noi condiții privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

La data de 14.08.2020, Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului („Legea nr. 175/2020”) a fost publicată în Monitorul Oficial al României.

Actul normativ intră în vigoare la data de 13.10.2020 și aduce o serie de modificări și completări reglementării privind vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan.

Modificările introduse de Legea nr. 175/2020 privesc, printre altele, următoarele aspecte:

(i) Schimbarea rangului beneficiarilor dreptului de preempțiune, respectiv:

a) Preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;

b) Preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află astfel de investiții, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;

c) Preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării.

În ceea ce privește preemptorii arendași, aceștia trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendă valabil încheiat și înregistrat conform dispozițiilor legale cu cel puțin 1 an înainte de afișarea ofertei de vânzare a terenului la sediul primăriei. De asemenea, arendașii trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței situat/ă pe teritoriul României pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, iar în cazul arendașilor – persoane juridice deținute de o altă persoană juridică, asociații/acționarii care dețin controlul societății trebuie să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul României pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

În cazul proprietarilor de terenuri agricole vecine, prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:

– proprietarul care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului care formează obiectul ofertei de vânzare;

– când terenul supus vânzării are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate va avea proprietarul, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/ă pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 1 an anterior înregistrării ofertei de vânzare;

– proprietarii care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;

– când latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului supus vânzării are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ-teritoriale, prioritate va avea proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

d) Preemptori de rang IV: tinerii fermieri. În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate la cumpărare va avea tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie și care are domiciliul/reședința stabilit/ă pe teritoriul României pe o perioadă de cel puțin 1 an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenului. Conform Legii nr. 175/2020, „tânăr fermier” este o persoană cu vârsta de până la 40 de ani care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole;

e) Preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

f) Preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/ă în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

g) Preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

(ii) Stabilirea unor condiții pentru vânzarea terenurilor către alte persoane decât titularii dreptului de preempțiune, care nu își manifestă intenția de a cumpăra terenurile agricole situate în extravilan, respectiv aceste persoane fizice trebuie să întrunească următoarele condiții cumulative:

a) să aibă domiciliul/reședința stabilit/ă pe teritoriul României pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României și să fie înregistrate de autoritățile fiscale române pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Persoanele juridice trebuie să întrunească următoarele condiții cumulative:

a) să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul României pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

b) să desfășoare activități agricole pe teritoriul României pe o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

c) din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75 % să reprezinte venit din activități agricole;

d) asociatul/acționarul persoană fizică ce deține controlul societății sau în cazul în care controlul este deținut de o altă persoană juridică, acționarul/asociatul persoană fizică ce deține controlul societății, trebuie să aibă domiciliul pe teritoriul României, pentru o perioadă de minim 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

(iii) În situația în care titularii dreptului de preempțiune nu își exercită acest drept, iar potențialii cumpărători nu îndeplinesc condițiile enumerate la punctul (ii) de mai sus, vânzarea acestora se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

(iv) În cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan înainte de trecerea unui termen de 8 ani de la cumpărare, Legea nr. 175/2020 prevede că înstrăinarea acestora se poate efectua numai cu plata de către vânzător a impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din perioada respectivă. În cazul înstrăinării directe sau indirecte a pachetului de control al societăților care dețin în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control.

În ceea ce privește utilizarea acestor terenuri, este prevăzut că proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația de a le utiliza exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.

(v) Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dispozițiilor privind dreptul de preempțiune prevăzute la punctele (i), (ii) și (iv) de mai sus sau fără obținerea avizelor prevăzute de lege se sancționează cu nulitatea absolută. De asemenea, limitele amenzilor aplicabile pentru nerespectarea dispozițiilor legii au fost majorate la 100.000 RON și 200.000 RON.

Cookie Settings